وکیل ملک درتهران

دعوای خلع ید در ملک مشاع

برای راهنمایی بیشتر و مشاوره حقوقی در شهر تهران می تونی اینجا کلیک کنی تا وکیل نوین بهترین راهنمایی رو بهت بکنه.

پیش‌گفتار:

مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید -به معنای اعم آن- به ۳ دسته از دعاوی تقسیم می‌شود: نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است؛ دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد؛ قسم سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.

‌در این نوشته کوتاه، امکان طرح این دعاوی و نحوه اجرای آنها در ملک مشاع به طور اختصار مورد بررسی قرار گرفته و در مورد دعاوی تصرف، به دعوای تصرف عدوانی در ابعاد کیفری و حقوقی در ملک مشاع پرداخته شده است. نتایج به دست آمده از این بررسی، تا حد امکان قابل تطبیق در مورد دعاوی مزاحمت و ممانعت از حق خواهد بود.لازم به ذکر است که تقسیم‌بندی مورد اشاره از نظر نگارنده یک تقسیم‌بندی معقول و روشن است که با مواد قانونی هیچ تعارضی ندارد. بدیهی است که این تقسیم‌بندی منحصر نیست و تقسیم‌بندی‌های دیگری را هم می‌توان ارائه داد.

دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع  ‌
در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی‌شود. ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در این باره مقرر می‌دارد: ‌<در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکومله در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.>

منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتاً مواد ۵۷۶ و۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید -به مـعـنـای اخـص- در مـلک مشاع هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع‌فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.
در این رابطه یک رأی مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره ۸۳۵۸/۷ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷ صادر شده که به‌روشنی گویای این مطالب است: <چون حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید  ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت تمامی‌ شرکا می‌باشد… .>

دعوای تخلیه ید در ملک مشاع  ‌

فرض کنیم ۳ شریک که هر کدام ۲ دانگ مشاعی از مغازه‌ای را مالک هستند، با توافق یکدیگر مغازه را به شخصی اجاره می‌دهند. پس از مدتی مستأجر اجاره ماهانه یکی از ۳ شریک را پرداخت نـمـی‌کـنـد و یـا ایـن‌که برخلاف نوع اسـتـفـــــاده قــــراردادی، از مــغــــازه بهره‌برداری می‌‌نماید. ازاین‌رو شــریـک نـاراضـی دعـوای تـخـلـیـــــه یــــد را طــــرح می‌کند؛ در حالی که ۲ شـریـک دیگر با مستأجر به سازش می‌رسند. در این فرض چه قضاوتی صحیح خواهد بود؟

هـمـان‌گـونـه کـه می‌دانیم، در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. (مواد ۵۸۱ و۵۸۲ قانون مدنی) نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته و ازاین‌رو ست که باید بپذیریم مفاد ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و اینجا هم باید اجرا شود.نکته قابل توجه در این رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری تنها  بین مستأجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در این مورد، مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست. بنابراین تصرف شریک محکوم‌له در ملک، موقوف بــه اجــازه و تــوافــق بـا مـسـتـأجـر اسـت؛ همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می‌شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن از دیگران ‌بود.

در مواردی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره (ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶) و موارد مشابه، درخواست تخلیه ید می‌کند، از آنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق مبنای درخواست منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر می‌باشد، این تقاضا در برابر شریک یا مستأجر او پذیرفته نمی‌شود؛ زیرا در این فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلـیـل لـزوم آن بـتـوان اجـاره را فـسـخ و درخواست تخلیه کرد.

‌لازم به ذکر است که دعوای تخلیه ید مختص اجاره نیست و بحث‌های مورد اشاره که در رابطه با عقد اجاره بود، از باب تمثیل و غلبه مورد داشتن این عقد است و قابل تطبیق در موارد دیگر می‌باشد. ازاین‌رو مبنا همان تعریف ارائه شده از تخلیه ید در پیش‌گفتار است و این عقد پایه می‌تواند ودیعه، عاریه، اجاره، مزارعه و… بوده و در ملک مشاع، خـوانـده مـی‌تواند شریک دیگر ملک با شخص ثالث باشد.
طرح دعوای خلع ید

جهت مشاوره حضوری یا تلفنی با بهترین وکیل تهران اینجا کلیک کنید
پرسش:
آیا مستأجر می‌تواند به طرفیت شخص ثالث دعوای خلع ید مطرح نماید یا این که مالک باید عین دعوای مزبور را طرح کند؟
پاسخ:
طرح دعوای خلع ید از طرف مستأجر به طرفیت شخص ثالث بستگی به شرایط و اوضاع و احوال قضیه دارد؛ آن هم نه به صورت مطلق. بدیهی است که دعوای مذکور منوط به ادامه رابطه استیجاری مستأجر با موجر در مورد منافع می‌باشد. به عبارت دیگر، در دعوای خلع ید خواهان باید مالک عین یا منافع باشد.

دعوای تصرف عدوانی حقوقی در در این مورد مالکیت خواهان اماره‌ای بر سبق تصرفات او بوده و خلاف آن قابل اثبات است. ازاین‌رو این دعوا با دعاوی خلع ید به معنای اخص، تخلیه ید و تصرف عدوانی کیفری از این جهت که اثبات مالکیت خواهان لازم نیست، تفاوت دارد. در اجرای این حکم در ملک مشاع نیز باید قسمت اخیر ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در به تصرف دادن ملک به یکی از مالکان یا متصرفان سابق که ملک را به صورت مشاع و مشترک تحت تصرف داشته‌اند یا استفاده می‌کرده‌اند، رعایت شود که توضیحات آن در بخش‌های پیش گفته شد.

دعوای تصرف عدوانی کیفری در ملک مشاع

در این دعوا بحث جرم و مجازات مطرح است و باید دید که اگر شریکی بدون اذن شریک دیگر در ملک مشاع تصرف کند و سایر ارکان جرم ثابت شوند، آیا متصرف مطابق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی و مواد مرتبط دیگر قابل مجازات خواهد بود یا خیر؟
در این رابطه ۲ دیدگاه متضاد ارائه شده است. عده‌ای به این دلیل که هر شریک در ذره ذره ملک مشاع حق مالکیت دارد و تصرف او در آن ملک تصرف در ملک خود است، این جرم را قابل تحقق نمی‌دانند؛ اما از سوی دیگر، گروهی بر این مبنا که ذره ذره ملک متعلق حق دیگری هم هست، تصرف بدون اذن را متضمن تصرف عدوانی در ملک دیگری و وقوع جرم می‌دانند. این اختلاف نظر در سایر جرایم علیه اموال و مالکیت مانند سرقت، خیانت در امانت و تخریب هم وجود دارد و در آرای صادر شده از محاکم تمایل به هر دو نظر دیده می‌شود. تنها درخصوص تخریب، رأی وحدت رویه‌ای صادر و این جرم در ملک مشاع قابل تحقق دانسته شده است.  ‌

در مورد تصرف عدوانی نیز هرچند یک نظریه مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره ۷۵۹۹/۷ مورخ ۲۶ دی ماه ۱۳۷۲ با استناد به رأی وحدت رویه مذکور صادر و جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع قابل تحقق دانسته شده است؛ اما باید اذعان داشت که این رأی وحدت رویه قابل تسری به این مورد نیست و با توجه به اصل تفسیر مضیق متون جزایی و تفسیر آنها به نفع متهم باید قائل به نظری شد که ارتکاب این جرم را در ملک مشاع ممکن نمی‌داند. بنابراین چنین شکواییه‌ای باید با قرار منع تعقیب روبه‌رو شود و شاکی از طریق حقوقی اقدام کند.

‌باید توجه داشت که در بعد حقوقی این دعوا، همان‌گونه که گفته شد، سبق تصرفات خواهان مهم است؛ در حالی که در بعد کیفری با توجه به ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی به نظر می‌رسد اثبات مالکیت شاکی مورد نظر قانون‌گذار بوده که البته تفصیل این موضوع خارج از حوصله این نوشته است.

(در این مورد می‌توانید به مقاله “تصرف عدوانی در دعوای حقوقی و کیفری” به قلم همین نویسنده، مندرج در صفحه ۴ نشریه “مأوی” در تاریخ ۲۸ آبان ماه ۱۳۸۷ رجوع کنید

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶

نویسنده : محمدفلاح – ساعت ۲:۴۳ ‎ب.ظ روز ۱۳۸۷/۹/۱۱

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶

پرسش : .اینجانب زمینی را از پدرم خریداری نموده ام که نزدیک پنجاه سال است در تصرف او بوده ودرآن کشاورزی میکرد ه است.اخیرا شخصی به استناد اینکه در اداره ثبت نیمی از زمین به نا م اونمره خورده است مدعی مالکیت نیمی ازآن شده است در حالیکه در طول این سالیان هیچگونه تصرفی در زمین نداشته است.وصرفا به استناد این نمره ثبتی مدعی مالکیت شده است .لا زم به ذکر است که این زمین از طریق ارث به پدرم منتقل شده است.خواهشمنداست این جانب را راهنما یی فرما یید.

پاسخ :    اگر در اداره ثبت اسناد زمین به نام وی ثبت گردیده هر چند که تصرفی در آن نداشته باشد قانونا مالک بوده ومی تواند اجرت المثل ایام تصرف شما را نیز مطالبه کند.سربازی۳۰/۳/۸۶

اگر حکم به خلع ید از عرصه ملکی صادر شود؛ اما درخصوص اعیانی احداثی تصمیمی اتخاذ نگردد و حکم صادر شده قطعی اعلام شود، آیا حکم خلع ید از عرصه با وجود داشتن اعیانی قابلیت اجرا دارد؟

پاسخ:

با توجه به مواد قانونی مربوط به موضوع، اجرای حکم خلع ید فاقد اشکال به نظر می‌رسد. چنانچه صاحب اعیانی با اجازه صاحب عرصه اقدام به احداث بنا کرده باشد، مستفاد از ماده ۵۰۴ قانون مدنی حق مطالبه اجرت‌المثل را خواهد داشت.

مقایسه تصرف عدوانی در دعوای کیفری و حقوقی

: ۹مرتبه

نویسنده : علی خسروی فارسانی- دانشجوی دوره کارشناسی ارشد حقوق خصوصی دانشکده علوم قضایی

اشاره:

دعوای تصرف عدوانی، چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی، از دعاوی مبتلا به است. در دعوای تصرف عدوانی فرد می‌تواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودی اختیار دارد؛ اما نحوه اثبات و اقدامات فرد در هر یک از این انتخاب‌ها متفاوت است. ازاین‌رو او باید با توجه به ادله اثباتی خود یکی از این دو راه را انتخاب کند تا از اتلاف وقت خود و مراجع قضایی بکاهد.

باوجود شایع بودن دعوای تصرف عدوانی، رویه‌های یکسانی به‌خصوص در بعد کیفری مسئله در دادگاه‌ها مشاهده نمی‌شود و هنوز در زمینه‌هایی میان مراجع و قضات اختلاف وجود دارد. در بعد حقوقی در سال ۱۳۷۸ قانون‌گذار در قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مواد نسبتاً زیادی را به این بحث اختصاص داد و بدین ترتیب، رویه‌اش روشن‌تر و بهتر از بعد کیفری مسئله شد و اکنون مسائل مبهم و مورد اختلاف در این بعد کمتر دیده می‌شود.

لازم به ذکر است که دعوای تصرف عدوانی، ممانعت از حق و ایجاد مزاحمت، دعاوی مشابهی هستند که تحت عنوان <دعاوی تصرف> مورد بررسی قرار می‌گیرند. در این نوشتار هرچند موضوع تصرف عدوانی مورد بررسی قرار می‌گیرد؛ اما نتایج حاصل شده تا حد امکان قابل تطبیق در ۲ دعوای دیگر نیز می‌باشد.

در مـاده ۱۴۱ قـانون آیین دادرسی مدنی ارکان سـه‌گـانـه دعـوای تـصـرف عـدوانـی، سـبـق تـصرفات خـواهـان، لحوق تصرفات خوانده و عدوانی بودن تصرفات هستند؛ اما آیا این ۳ رکن در دعوای کیفری نیز باید اثبات شوند؟

در ماده ۱۶۱، قانون‌گذار مالکیت خواهان را شرط تحقق دعوا ندانسته است و در ماده ۱۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی، مالکیت خواهان تنها اماره‌ای بر سبق تصرفات وی می‌باشد و خلاف آن قابل اثبات است. از سویی، قانون‌گذار در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی از واژه <متعلق> استفاده کرده است و این تدبیر می‌تواند حاکی از این موضوع باشد که وی در بعد کیفری مالکیت را مهم دانسته و برای اثبات جرم تصرف عدوانی احراز مالکیت شاکی را ضروری تلقی کرده است. بنابراین باید توجه داشت که در تصرف عدوانی کیفری جدا از بحث عنصر روانی و احراز سوءنیت، در عنصر مادی قاضی باید مالکیت شاکی، لحوق تصرفات متهم و عدوانی و من غیر حق بودن تصرفات او را احراز کند تا بتواند نسبت به مجازاتش اقدام نماید. برای احراز مالکیت ممکن است نیاز به صدور قرار اناطه هم باشد. اداره حقوقی قوه قضاییه در همین رابطه طی نظریه مشورتی شماره ۳۲۲۴/۷- ۲۴ مرداد ماه ۱۳۷۸ اشعار داشته است: …< اما در صورت شکایت کیفری به استناد ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، احراز واقع لازم است؛ یعنی دادگاه تنها پس از احراز این امر که تصرف فعلی من غیر حق و عدوانی یا غاصبانه است، می‌تواند حکم محکومیت صادر نماید… .>

‌در نظریه‌ای که از سوی اکثریت قریب به اتفاق قضات دادگستری تهران در تاریخ ۳۱ اردیبهشت ماه ۱۳۷۶ اعلام شده نیز آمده است: <مطابق ماده ۶۹۰ قانون مـجـازات اسـلامـی، تـصـرف عدوانی و مزاحمت یا ممانعت در حق نسبت به املاک متعلق به دولت یا اشخاص حقیقی یا حقوقی صرفاً با شکایت مالک قابل تعقیب کیفری است…> و نظریه ۳۰ آبان ماه ۱۳۷۵ آنها نیز این امر را تأیید می‌کند. بنابراین مهم‌ترین تفاوت دعوای تصرف عدوانی کیفری و حقوقی، شرط مالکیت داشتن شاکی در بعد کیفری است، در حالی که نیازی نیست در یک دعوای تصرف عدوانی حقوقی خواهان مالک باشد. این تفاوت می‌تواند تبعاتی را در پی داشته باشد؛ از جمله این که مستأجر، امین و سرایدار نمی‌توانند در دادسرا علیه متصرف دعوای تصرف عدوانی طرح نمایند، در حالی که در بعد حقوقی در ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی این حق برای آنها ایجاد شده اســت؛ چــراکـه مـتـصـرف هـسـتـنــد و تـصــرف کـفــایــت می‌کند. از سوی دیگر، از آنجا که این دعاوی با هم متفاوت هستند، منع ماده ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی در مورد این که خواهان دعوای خلع ید (دعوای مالکیت) حق طرح دعوای تصرف عدوانی را ندارد، شامل تـصــــرف عــــدوانـــی کــیــفـــری نـمـی‌شـود و خـواهان دعوای خـلـع یـد مـی‌تـوانـد از طـریـق کـیـفـــری بــرای رفــع تـصــرف عــدوانــی اقــدام کـنــد. نـظـریـه مـشـــــــــــــورتــــــــــــی شــــــمــــــــــــاره ۳۹۰۳/۷۰۷/۶/۷۲ اداره حقوقی قـوه قـضـایـیـه نیز مؤید همین مطلب است. ‌در بعد حقوقی باید توجه داشت که مدت زمان تصرف سابق خواهان باید به انــدازه‌ای بـاشـد کـه او عـرفـاً مـتصرف شناخته شود و این مدت بنا بر نظر قاضی و عرف می‌تواند متفاوت باشد. (قانون آیین دادرسی مدنی سابق این مدت زمان را یک سال معین کرده بود.) اما در بعد کیفری مسئله، زمانی که سبق تصرفات برای ما مهم نیست، توجه به مدت زمان هم سالبه به انتفای موضوع است. درنتیجه، صدور قرار منع تعقیب به این دلیل که ملک مورد نزاع مدت زمان زیادی در تصرف متهم بوده و سبق تصرفات نیز عرفاً از تعلق آن به متهم حکایت دارد، وجهه قانونی نداشته و صدور قرار موقوفی تعقیب متهم نیز به استناد ماده ۱۷۳ قانون آیین دادرسی کیفری و به دلیل مرور زمان به سبب مستمر بودن این جرم معنا ندارد. تفاوت دیگر بحث تصرف عدوانی کیفری و حقوقی در املاک مشاعی است. در ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی تکلیف دعوای تصرف عدوانی حقوقی در یک ملک مشاع روشن شده و این دعوا مسموع بوده و ممکن است منجر به صدور حکم به رفع تصرف عدوانی علیه شریک ملک مشاع شود؛ در حالی که در بعد کیفری، مسئله به این روشنی نیست. عده‌ای با استناد به این موضوع که شاکی در ذره ذره ملک حـق مـالـکـیـت دارد، بـا وجود سایر شرایط، اعتقاد دارند که باید او را مجازات کرد. اما در مقابل، گروهی چنین استدلال می‌کنند که متهم نیز در هر جزئی از مال شریک است و نسبت به او اصطلاح <ملک غیر> صادق نیست و نمی‌توان او را مجازات کرد. هر دو این دیدگاه‌ها در آرای دیوان عالی کشور در مورد جرایم علیه اموال و مالکیت دیده می‌شوند؛ اما تنها در مورد تخریب را‡ی وحدت رویه وجود دارد. این جرم در ملک مشاع هم قابل تحقق است؛ اما نمی‌توان این حکم را به سایر جرایم تسری دارد. با توجه به اصل تفسیر به نفع متهم و انصاف و عدالت باید متمایل به نظری بود که تـحـقق جرایم علیه اموال و مالکیت (مانند تصرف عدوانی) را به جز در مورد تخریب، در ملک مشاع قابل تحقق نمی‌داند.در دعوای تصرف عدوانی، بحث اموال غیرمنقول نکته مهمی است که هم در جنبه حقوقی وجود دارد و هم در جنبه کیفری. در مورد تصرف عدوانی حقوقی، ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی موضوع را به‌روشنی بیان کرده؛ اما در بعد کیفری باز هم موضوع به این صراحت نیست. با دقت در نحوه نگارش و بیان ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی و نظریات و رویه‌های قضایی، به‌ویژه نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره ۳۵۴۷/۷- ۲۴ مرداد ماه ۱۳۷۳ و نیز نظریه مورخ ۳۰ آبان ۱۳۷۵ اکثریت قریب به اتفاق قضات دادگستری تهران می‌توان به همین نتیجه رسید. بـر این اساس، در مورد اموال منقول باید از مواد غیرمنسوخ قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب ۱۳۵۲ یا ماده ۲۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ استفاده کرد و یا آن که از سایر عناوین جزایی مانند <سرقت> و <ربودن مال غیر> و نیز طرح دعوای خلع ید (مالکیت) یاری جست.